İmar Planı Değişikliklerinde Yüzde 90 Değer Artış Payı; Teşvik mi, Kilit mi?

Türkiye'nin kentleşme serüveninde tarihi bir dönemece şahitlik ediyoruz. 22 Kasım 2025 tarihli Yönetmelik ile imar planı değişikliklerinden doğan değer artışının kamuya aktarılması artık bir temenni olmaktan çıktı; yüzde 90 oranında sert bir mali yükümlülük hâline geldi.

Anayasa Mahkemesi'nin "mülkiyet hakkına ölçüsüz müdahale" gerekçesiyle daha önce iptal ettiği yüzde 100 oranı, yeni düzenlemede yüzde 90 olarak karşımıza çıkıyor. Peki yüzde 10'luk indirim mülkiyet hakkını korumaya yeterli mi? Bu oranın hâlen "vergisel müsadere" sınırında dolaştığını ve ödeme gücü ilkesini zorladığını düşünüyorum.

Payın tamamı ödenmeden, ya da taksitlendirilip güvenceye bağlanmadan, yapı ruhsatı alınamıyor. Yatırımcı için bu, projenin başlamadan bitmesi demek. Düzenlemenin belki de tek "havuç" kısmı, yıllardır donatı alanı olarak bekleyen ve kamulaştırılmayan araziler için getirilen özel çözüm; artık eşdeğer alan şartı aranmaksızın (konut hariç) fonksiyon değişikliği mümkün. Ancak bedeli ağır; değer artışının yüzde 90'ı kamuya ödenecek.

Yeni dönemde imar planı değişikliği talep etmek, sadece mimari bir karar değil, çok ciddi bir finansal fizibilite konusu. Yatırım kararı alırken sadece inşaat maliyetini değil, doğacak bu devasa alacağı da hesaba katmak şart. Sizce yüzde 90 oranı kentsel dönüşümü teşvik mi eder, yoksa sistemi kilitler mi?